Qué revisar antes de firmar un contrato de arrendamiento
En este artículo
Antes de firmar un contrato de arrendamiento conviene revisar siete cosas: el plazo, la renta y sus aumentos, el depósito, la garantía, los avisos para terminar, las penas y el tribunal. Todo lo demás (el color de las paredes, el nombre del portero) importa menos que lo que quede escrito en esas cláusulas, porque es lo que se podrá exigir después.
Este texto es información general, no asesoría legal. Para escribirlo leímos el Código Civil Federal y el Código Civil para el Distrito Federal (el de la Ciudad de México). Cada estado tiene su propio código civil y cada contrato dice lo que sus partes escribieron, así que lo que sigue es una guía de lectura, no un veredicto sobre tu contrato.
Qué ley manda en tu contrato
El Código Civil Federal dice que sus disposiciones rigen en toda la República en asuntos del orden federal. El de la Ciudad de México dice que rige en el Distrito Federal. Un arrendamiento entre particulares de un inmueble en otro estado se mueve, normalmente, por el código civil de ese estado, que no leímos y que puede decir otra cosa.
Tampoco esperes que la Ley Federal de Protección al Consumidor lo cubra: según su artículo 73, los actos con inmuebles solo quedan bajo esa ley cuando el proveedor es fraccionador, constructor, promotor o quien asesora y vende viviendas al público, o en tiempo compartido. Una persona que renta su departamento no está en ese caso.
El plazo y cómo termina
El plazo es la primera cláusula que hay que entender, porque de él depende todo lo demás. Dos ejemplos de cómo cambia de un código a otro:
- Duración. El Código Civil Federal dice que el arrendamiento para habitación no puede exceder de diez años. El de la Ciudad de México dice que para habitación no puede ser menor a un año.
- Aviso cuando no hay plazo fijo. Si el contrato no tiene tiempo expresamente determinado, cualquiera de las partes puede terminarlo avisando por escrito. El código federal pide quince días de anticipación si el predio es urbano; el de la Ciudad de México pide treinta días hábiles y que el aviso sea fehaciente.
Si el plazo vence y sigues viviendo ahí sin que nadie se oponga, el artículo 2487 de ambos códigos dice que el arrendamiento continúa por tiempo indeterminado, pagando la renta que corresponda, y cualquiera puede pedir terminarlo con el aviso del 2478. Ese mismo artículo agrega algo que casi nadie lee: las obligaciones de un tercero que garantizó el arrendamiento terminan al vencer el plazo determinado, salvo que se haya acordado otra cosa. Lo desarrollamos en el artículo sobre fiador, aval y obligado solidario.
La renta, los aumentos y el depósito
En la Ciudad de México el código tiene reglas explícitas que conviene comparar con lo que dice tu contrato:
| Tema | Lo que dice el Código Civil para el Distrito Federal |
|---|---|
| Moneda | La renta se estipula en moneda nacional |
| Aumentos | Solo puede aumentar una vez al año, y nunca más que la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior |
| Pago | Puntual, en los plazos convenidos; a falta de convenio, por meses vencidos |
| Recibos | El arrendador debe dar recibo de cada mensualidad; sin recibos por más de tres meses se entiende pagado, salvo que haya requerido el pago en tiempo y forma |
| Depósito | No puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito |
El código federal que leímos no trae esas reglas de aumento y depósito. Si tu inmueble está en otro estado, no des por hecho que existen: búscalas en su código o pregunta a una persona abogada de ahí. Y si el contrato fija un aumento por inflación, un porcentaje o una cantidad, anota cuándo aplica y sobre qué base.
Lo que debe decir el contrato
En la Ciudad de México el contrato de arrendamiento de vivienda debe otorgarse por escrito, y el código dice que la falta de esa formalidad se imputa al arrendador. Debe contener, cuando menos: nombres de las partes, ubicación del inmueble, descripción detallada del inmueble y de su estado, monto y lugar de pago, garantía, destino habitacional, término, obligaciones adicionales, monto del depósito o datos del fiador, y el carácter y facultades con que firma el arrendador.
Úsalo como lista de cotejo aunque tu inmueble esté en otra parte: si falta el estado del inmueble, el monto del depósito o qué documento acredita que quien renta puede hacerlo, pídelo por escrito antes de firmar. El código capitalino también prevé un registro digital de contratos a cargo del Gobierno de la ciudad, donde el arrendador debe registrar los suyos en un plazo no mayor a treinta días.
Penas, subarriendo y rescisión
Tres cláusulas suelen traer sorpresas:
- Pena convencional. Un contrato puede fijar una cantidad si incumples cualquier cláusula. La ley limita lo que puede valer una pena; lo explicamos en pena convencional: qué es y hasta cuánto puede ser.
- Subarriendo. El Código Civil Federal prohíbe subarrendar o ceder derechos sin consentimiento del arrendador; si lo haces, respondes solidariamente con quien subarrendaste.
- Rescisión. El mismo código enumera causas por las que el arrendador puede pedir rescindir: falta de pago, usar la cosa en contra de lo pactado, subarriendo indebido, daños graves imputables al arrendatario y cambiar la forma de la cosa sin consentimiento expreso.
Si tu contrato agrega causas de rescisión o penas por terminar antes de tiempo, compáralas con esa lista y pregunta qué ocurre si avisas con anticipación.
Antes de firmar
- Lee el contrato completo, con anexos e inventario.
- Anota el plazo, la fecha de inicio y la de fin, y calcula la fecha límite del aviso.
- Confirma renta, día de pago, aumento y depósito, y que se mencione cómo y cuándo se devuelve.
- Revisa quién firma como garantía y por qué monto.
- Busca penas, intereses por atraso y gastos de cobranza.
- Pide una copia firmada y los recibos de cada pago.
Si prefieres una segunda lectura, pega el texto en la herramienta Revisa el texto de un contrato: marca con su cita las cláusulas que suelen importar. No sustituye leerlo completo ni a una persona abogada.
